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El redil para renovar o la antigua casa de viñedos con impresionantes vistas del paisaje pueden hacerte soñar. Pero de aquí a vivir, puede haber un largo camino. De hecho, varios obstáculos administrativos deben superarse con éxito.

Las condiciones para reconstruir una ruina.

Cuando uno desea comprar un edificio en ruinas para transformarlo en una vivienda, una casa de campo, por ejemplo, es mejor prever la promesa de venta (el contrato preliminar) a condición de suspensión que la venta se llevará a cabo sujeto a la obtención de las autorizaciones necesarias para llevar a cabo este proyecto.

Compruebe el plan urbano local (PLU)

En primer lugar, es necesario Consultar el documento urbanístico aplicable al municipio. (el plan urbano local o PLU) para conocer el tipo de área en la que se encuentra el edificio.
Si esta en área de construcciónno debe haber ninguna dificultad en la restauración del edificio, excepto que será necesario respetar las Prescripciones de PLU.
Pero si se implanta en Área natural o en zona agrícola.Es bastante diferente, porque en este tipo de territorio la construcción es limitada. Compruebe las reglas aplicables. Todas las leyes de planificación urbana desde la ley del 13 de agosto de 2000 sobre solidaridad urbana y renovación (ley SRU) luchan contra la expansión urbana. Por lo tanto, restringen las posibilidades del PLU.
Otro punto a comprobar es el catastro. La parcela debe especificar la presencia de una construcción. Si este es el caso, el vendedor debe proporcionar el número de paquete que se indica en la escritura del título. En paralelo, nada impide preguntar cerca del ayuntamiento.

Cambio de destino y extensión.

Una actualización en cambios de destino ". Por ejemplo, el edificio codiciado tenía una función agrícola (un granero, un cobertizo) y uno desea transformarlo en una vivienda. Esta operación llamada "cambio de destino" es posible si la liquidación del PLU lo prevé. El proyecto tampoco debe comprometer la actividad agrícola o la calidad del paisaje del sitio (Artículo L 151-11 del Código de Planificación Urbana). Por lo tanto, es esencial preguntar al alcalde sobre lo que está permitido o no. Este cambio de destino, en cualquier caso, estará sujeto a la opinión de la Comisión departamental para la preservación de áreas agrícolas, naturales y forestales. si la propiedad está en zona agrícola, y la de la comisión departamental de naturaleza, paisajes y sitios en área natural. También puede ser que Safer * sustituya, cuando se trata de una propiedad agrícola.
Además, los edificios residenciales existentes pueden estar sujetos a una extensión o un anexo siempre que dichas adiciones a la construcción, una vez más, no comprometan la actividad agrícola o la calidad del paisaje del sitio (Artículo L 151-12 del código urbanístico). Es en la regulación del PLU que se encuentran las reglas de implantación, altura, superficie que se deben respetar para construir estos apéndices.
* Desarrollo de tierras y sociedad de asentamientos rurales. safer.fr

Hay "ruina" y "ruina"

Según los términos del artículo L 111-23 del Código de Urbanismo " la restauración de un edificio en el que permanecen la mayoría de los muros de carga puede ser autorizada, a menos que los documentos de planificación provean lo contrario (...) cuando su interés arquitectónico o patrimonial justifique su mantenimiento y esté sujeto a respetar las características principales de este edificio ". En otras palabras, si el edificio está "demasiado en ruinas", no obtendremos permiso para restaurarlo.
La dificultad es que ningún texto define con precisión el borde entre una ruina y una construcción cuyos restos son suficientes para que se autorice la restauración. La justicia sin embargo proporciona indicaciones. Un edificio que solo tenía una pared y cimientos fue considerado por el Tribunal de Apelaciones de Burdeos como una ruina cuyo trabajo era similar a una nueva construcción. Este mismo tribunal falló en la misma dirección para un edificio del cual se destruyó una quinta parte de los muros y la mitad de su techo (Tribunal Administrativo de Apelaciones de Burdeos, 17/12/2007, n° 05BX01811).
Por otro lado, un edificio que se había utilizado como vivienda en el siglo XIX había perdido su carpintería exterior y el piso de su primer piso, pero había conservado todo su trabajo estructural, su techo y sus paredes exteriores, y se ha restaurado (CCA de Marsella, 12/12/1998, No. 97MA00527). Pero para que la renovación sea posible, estas no son las únicas condiciones que se deben cumplir. También es necesario que las redes (electricidad, agua...) estén cerca.

Sin un plan urbano local.

Si el municipio no tiene un plan urbano local (PLU) o un documento similar, el consejo municipal puede, por deliberación después de una consulta pública, identificar y ubicar uno o más edificios de interés patrimonial., paisajísticos o ecológicos y definir, en su caso, los requisitos para garantizar su protección.

Una ruina en una zona que no se puede construir.

Una pareja había comprado un edificio ubicado en un área no edificable. Esta construcción apareció en un extracto del catastro napoleónico. La pareja le pide permiso al alcalde para construir. Rechaza el proyecto e invoca tres razones:
- si la parcela es compatible con una vivienda antigua que aparece en un extracto del catastro napoleónico, este edificio está representado solo en línea de puntos en el catastro actual;
- la construcción tiene un solo muro y cimientos, por lo que es una ruina y no un edificio existente;
- este edificio no está gravado con impuestos a la propiedad o impuesto a la vivienda. El Tribunal Administrativo de Apelaciones de Burdeos * falló a favor del alcalde. No se trata de restaurar una ruina, sino de construir una casa nueva. Pero es imposible en una zona no construible. Los propietarios no pudieron realizar su proyecto.
* CAA de Burdeos, 6/09/2011, N° 10BX02824


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